173004, Россия, Новгородская область, г. Великий Новгород, ул. Большая Московская, д. 37/9, офис 124
контактный телефон: (8162) 671-330     факс: (8162) 671-172     электронная почта: smo_no@mail.ru

Здравствуйте, если Вы являетесь членом Ассоциации, нажмите «Вход»



Насколько часто вы используете сайт Ассоциации в своей работе?

голосовать

Применимы ли к прекращению аренды земельного участка нормы об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд?

30.09.2011
Проблема прекращения права аренды путем изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано, главным образом, нормами Гражданского (ст. ст. 279 - 283) и Земельного (ст. ст. 49, 55, 57, 63) кодексов РФ. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является юридическим составом, требующим совершения, по меньшей мере, следующих действий.

1. Принятие решения уполномоченного органа публичной власти об изъятии земельного участка (земельных участков) для государственных или муниципальных нужд.

2. Уведомление собственника, а также землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельного участка о принятии решения об изъятии земельных участков. Данное уведомление осуществляется не позднее, чем за год до предстоящего изъятия.

3. Государственная регистрация данного решения в ЕГРП с последующим уведомлением собственника об этом (п. 4 ст. 279 ГК РФ). Поскольку Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержит норм о государственной регистрации решения об изъятии земельных участков, то оно регистрируется в качестве обременения (ограничения) прав на земельный участок.

4. Заключение соглашения о выкупе земельного участка (договора купли-продажи земельного участка) и составление передаточного акта между органом публичной власти, изымающим земельный участок, и собственником земельного участка при наличии согласия последнего. В случае отсутствия такого согласия уполномоченный орган публичной власти предъявляет иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о принятии решения об изъятии (ст. 282 ГК РФ).

5. Уплата собственнику выкупной цены за земельный участок.

6. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок. Данная процедура рассчитана на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственного этого участка, лица, владеющего этим участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Относительно прекращения права аренды в случае изъятия земельного участка Земельный кодекс РФ содержит следующую норму: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Также п. 7 ст. 22 ЗК РФ предусматривает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Однако в судебной практике отмечается, что вследствие специфики инженерных изысканий их проведение не связано с изъятием такого участка из владения других лиц (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 29.11.2010 по делу N А56-90679/2009, от 06.09.2010 по делу N А56-85424/2009, от 27.04.2011 по делу N А56-83070/2009, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 по делу N А56-5161/2011). Земельный кодекс РФ также предусматривает, что арендатор земельного участка имеет право на возмещение убытков, вызванных изъятием. В судебной практике не разрешен однозначно вопрос, применима ли к прекращению аренды земельного участка процедура изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с одной из позиций системное толкование упомянутых выше норм Гражданского и Земельного кодексов РФ позволяет прийти к выводу, что земельный участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд не только у собственника земельного участка, но и у арендатора земельного участка до истечения срока действия договора аренды (Постановления ФАС Московского округа от 04.04.2011 N КГ-А40/1375-11 по делу N А40-50772/10-144-215, Второго арбитражного апелляционного суда от 01.02.2006 по делу N А28-15520/05-866/16). Однако существует и противоположная позиция, согласно которой процедура изъятия земельного участка распространяется исключительно на собственников земельных участков (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 по делу N А55-547/2007-С32).

Для примера:

Комитет Ульяновской области по культурному наследию (далее - Комитет по культурному наследию) и Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (далее - Комитет по управлению имуществом) заключили охранное обязательство. В соответствии с данным документом Комитет по управлению имуществом принял на себя обязательства соблюдать правила охраны, реставрации объекта культурного наследия муниципального значения, обеспечивать неизменность облика и интерьера этого объекта, разрабатывать график производства работ на нем. Также был подписан акт технического состояния объекта (приложение к охранному обязательству).

Согласно данному акту Комитет по управлению имуществом в целях сохранения памятника и создания нормальных условий для его использования в срок до 1 октября 2009 г. должен выполнить работы по ремонту кровли, внутренних помещений и фасадов здания. В ходе внеплановой проверки, проведенной Комитетом по культурному наследию, было установлено, что по состоянию на 1 октября 2009 г. указанные ремонтные работы не произведены. По факту выявленного нарушения Комитетом по культурному наследию 6 октября 2009 г. составлен протокол об административном правонарушении.

Постановлением от 23.10.2009 Комитет по управлению имуществом привлечен к административной ответственности, предусмотренной ст. 18 Кодекса Ульяновской области об административных правонарушениях, в виде штрафа в размере 25 000 руб. Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и об отмене постановления о привлечении к административной ответственности. При рассмотрении данного дела перед судами возник вопрос: правомерно ли требование Комитета по управлению имуществом?

Решения судов разных инстанций Суд первой инстанции отказал в удовлетворении этого требования, что поддержал и суд апелляционной инстанции. Однако суд кассационной инстанции отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, по результатам которого суд первой инстанции также отказал в удовлетворении требований заявителя. Суд апелляционной инстанции это решение отменил и требование о признании незаконным и об отмене постановления о привлечении к административной ответственности удовлетворил. Он мотивировал это тем, что в соответствии с п. 63 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры при невыполнении условий охранных обязательств предприятия выплачивают неустойку в порядке, установленном действующим законодательством. А поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, то административная ответственность за нарушение условий охранного обязательства применяться не может.

В суде кассационной инстанции данное постановление оспорено не было. ВАС РФ в Определении от 09.03.2011 N ВАС-18125/10 пришел к выводу о необходимости пересмотреть постановление суда апелляционной инстанции в порядке надзора. Судебная коллегия ВАС РФ указала на то, что невыполнение в установленный срок работ по ремонту кровли, внутренних помещений и фасадов здания - памятника истории и культуры (то есть невыполнение охранного обязательства) влечет как административную, так и иную юридическую ответственность. В связи с этим наличие гражданско-правовых отношений между сторонами не исключает применение административной ответственности. Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу. Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ Президиум ВАС РФ отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил без изменения решение суда первой инстанции, сформулировав следующую правовую позицию. Невыполнение в установленный срок работ по ремонту кровли, внутренних помещений и фасадов здания - памятника истории и культуры (то есть невыполнение охранного обязательства) влечет как административную, так и иную юридическую ответственность. Таким образом, нарушение охранного обязательства в отношении объекта культурного наследия регионального или муниципального значения является основанием для привлечения к административной ответственности, если таковая предусмотрена законодательством субъекта РФ. Президиум ВАС РФ указал, что толкование правовых норм, содержащееся в рассматриваемом Постановлении, является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел. Изложенные в рассматриваемом Постановлении правовые позиции в соответствии с пп. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.12.2010 N 379-ФЗ могут являться новыми обстоятельствами и выступать основанием для пересмотра дел по новым обстоятельствам. Это подтверждается практикой ВАС РФ (см., например, Определения ВАС РФ от 24.06.2011 N ВАС-8373/11, от 09.06.2011 N ВАС-6649/11, от 23.05.2011 N ВАС-16685/10, от 17.05.2011 N ВАС-6086/11, от 04.05.2011 N ВАС-16186/10, от 25.04.2011 N ВАС-917/11, от 25.04.2011 N ВАС-5195/11, от 04.04.2011 N ВАС-2340/11, от 01.04.2011 N ВАС-725/11).

© Исключительные права на представленный материал принадлежат АО "КонсультантПлюс", 2011 г.

Главная страница Материалы Органы Ассоциации
События Члены Ассоциации Правовая основа Отчёты о деятельности Наши партнёры Полезные ссылки Форум Обзор законодательства Муниципальная практика Информационные издания Конкурсы Методические пособия Обучение Муниципальный навигатор Общее собрание членов Ассоциации Правление Ассоциации Президент Ассоциации Исполнительный директор Ассоциации Вице-президент Ассоциации Исполнительный аппарат Ревизионная комиссия Ассоциации Совет юристов Совет контрольно-счетных органов